よくある質問

ご相談からお引き渡しまで約1ヶ月～6ヶ月が目安となります。

• 一般的に売却の営業活動として約1ヵ月～3ヶ月
• 売買契約後、現金一括払いの場合だと引き渡しまで約2週間以内
• 住宅ローンの場合だと、審査などの手続きがあるので、約1ヶ月以内

机上査定では物件を見ることなく、市場や成約事例をもとに概算金額を算出しますので、参考の金額となります。
訪問査定は、実際に物件をみますので、お住まいの状態（間取り、リフォームの必要性など）・住環境・建物の状態を細かく確認して現実的な査定金額を算出します。

よって、多くの方は訪問査定を選らばています。

机上査定は、早くて約30分程度になります。（接客中などの状況で時間がかかる場合あり）
訪問査定は、約1時間～1時間30分程度となります。（依頼者さまへ状況確認などを含む）

媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の契約形態が３種類あります。

（※1）媒介契約締結日の翌日から

■専属専任媒介の特徴

• 依頼者さまは1社の不動産会社にしか依頼できません。
• 売主さま自ら親戚や知人と直接交渉して買主さまを見つけてきても依頼した不動産会社を通さないと売買契約を締結できません。
• 進捗などの報告義務が1週間に1回以上ですので販売状況を把握しやすい。
• 依頼された不動産会社は、国土交通大臣の指定する指定流通機構（レインズ）へ物件登録が媒介契約後５営業日以内に必要になります。
  （いち早く物件を探している方に知っていただけます）
• 媒介契約の有効期間を3ヶ月以内とすること。

■専任媒介契約の特徴　※多くの方が専任媒介契約を選ばれております。

• 依頼者さまは1社の不動産会社にしか依頼できません。
• 売主さま自らが親戚や知人と直接交渉して買主さまを見つけてきた場合、不動産会社を通すことなく直接契約することができます。
• 進捗などの報告義務が2週間に1回以上ですので、販売状況を比較的把握しやすい。
• 依頼された不動産会社は、国土交通大臣の指定する指定流通機構（レインズ）へ物件登録が媒介契約後7営業日以内に必要になります。
  （やや早く物件を探している方に知っていただけます）
• 媒介契約の有効期間を3ヶ月以内とすること。

■一般媒介契約の特徴

• 依頼者さまは複数の不動産会社へ依頼することができる契約で、最終的には1社の不動産会社と取引を進めます。
• 専任媒介契約と同様、売主さま自らが親戚や知人と直接交渉して買主さまを見つけてきた場合も、不動産会社を通すことなく直接契約することができます。
• 依頼された不動産会社は、国土交通大臣の指定する指定流通機構（レインズ）への物件登録が義務がございません。
  （未登録の場合、物件情報が広まらないので売れにくくなる）
• 不動産会社が売主さまに対して進捗などの報告義務がございません。（販売状況が分からないので不安になる）
• 他に依頼した業者名を明らかにする明示型と、これを明らかにしない非明示型とがあります。

• 電話やメールなどが迅速で、丁寧な対応や説明をしてくれる担当者であること。
• 不動産の専門的知識に加えて、法律・融資・税制（税理士法に抵触しない）・リフォームなど、担当者の知識が豊富であること。
• 担当者の接客について「話し方」や「親身になって動いてくれる」という誠実さを感じること。
• 売主さまの事情に合わせて速やかに売れるよう販売戦略を提案できること。
  （不明なことを聞いてもしっかりと答えてくれる担当者がよいでしょう）
• 売り物件を掲載する媒体へのキャッチフレーズや、写真の撮り方がよい不動産会社であること。

主に不動産ポータルサイトへの物件情報掲載、指定流通機構（※レインズ）への物件登録、条件や希望にあった既存顧客への物件紹介などで行います。

※レインズ
レインズ（REINS）とは「Real Estate Information Network System」の頭文字「REINS」を示したもので、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営している物件情報交換のネットワークシステムを指します。売却したい物件の情報がレインズに掲載されれば、より多くの不動産仲介会社に物件を見つけてもらうことができ、買主さまを早く見つけられるという特徴がございます。

残念ながらレインズは基本的に個人の方がアクセスできないシステムです。

不動産会社が査定価格を出しますが、売主さまのご希望やご事情がございますので、売買価格は売主さまが決定します。
このことから、必ずしも査定価格で売り出す必要は御座いません。

査定価格を大きく上回る価格で売りに出すと、売れるまでに長い期間を要する可能性が高くなり、結果、査定金額を下回る額でしか売れなかったという場合もありますので、ご注意ください。

ご事情により早期売却をご希望の方や、売却中の物件がなかなか売れない方、また周囲の方に知られずに売却したい方には、不動産会社の「買取りサービス」を利用することをお勧めします。
不動産会社、または専門の買取り業者が買主となりますので、一般の買主さまを見つける期間がなく、迅速かつ確実に売却することが可能です。
ただし、メリットとデメリットがございますので、理解した上で決断されてください。

<メリット>
・買主が不動産会社となりますので早期売却が可能です。
・広告をしませんので秘密で売却が可能です。

<デメリット>
・相場と比較して売却価格が低くなる可能性が高いです。

一般的にはリフォームは必要ございません。
買主さまの好みがございますので、買主さま負担でリフォームをされることが多いです。
ただし、状態によっては一部でもリフォームすることで印象が良くなり、早期の売却が実現することもあります。

多くの方が住みながらの売却となっております。

インターネット掲載や近隣へのチラシ等の配布を控えて売却活動を行いますので可能です。
不動産会社の顧客さまへ買主候補者をリストアップしてもらい、その候補者に対してアプローチを行ったり、不動産業者に買取をしてもらうという方法もあります。

広告費用は不動産会社が負担いたしますので、ご負担いただくことはございません。

売却代金は、契約時と引渡し時の2回に分けて支払われる場合が多いです。
1回目は契約時の売買代金5～10％、2回目は引渡し時に残りの金額が支払われます。

売却完了時に住宅ローンの残債を一括返済するという条件付きで可能です。
また、売却代金で住宅ローンを一括返済できない場合は、不足分を預貯金でカバーできれば売却することが可能です。
さらに、残債を含めた買いかえローンを利用して売却する方法も御座いますので、不動産会社の担当者にご相談ください。

住み替えの場合は、売却と購入のタイミングがポイントとなり、メリットとデメリットがありますので、査定時に担当者と十分にお打ち合わせください。

■売却先行の場合

新居購入資金を確保できるので資金計画が立てやすいです。
また、売り急ぐ必要がないため、高値で売却できる可能性が高くなります。
一方で、売却後に購入物件が見つからないとなれば、仮住まいが必要になります。

しっかりと資金計画を立てたい場合は売却先行をお勧めします。

■購入先行の場合

仮住まいの心配なく、時間をかけて新居を探すことができる一方で、場合によっては住宅ローンが二重になってしまうなど、資金繰りに困る場合があります。

手持ち資金に余裕がある場合は購入先行をお勧めします。

宅地建物取引業法により、不動産の購入・売却時の不動産会社の仲介手数料は下記が上限として定められています。

• 取引物件価格（税抜）が400万円超
  取引物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税
• 取引物件価格（税抜）が200万円～400万円以下
  取引物件価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税
• 取引物件価格（税抜）が200万円以下
  取引物件価格（税抜）×5％＋消費税

• 仲介手数料
• 印紙税
  契約書に記載された金額によって印紙の額が決まります。
• 住宅ローン返済手数料
  各金融機関によって異なりますが、手数料は10,000～30,000円程度が目安です。
• 抵当権抹消費用
  住宅ローンを組んでいる場合、抵当権を抹消する手続きが必要です。
• 司法書士への報酬
  抵当権抹消手続きなどを依頼した場合の報酬です。（約10,000∼50,000円）
• 譲渡所得税
  以下の「税金」のブロックに優遇制度を記載していますので、参考にされてください。

• 仲介手数料
• 住宅ローンの融資事務手数料
  ローンを利用する時に金融機関に支払うお金となります。
• 住宅ローンの保証料
  借り入れするために保証会社の保証が必要な時、保証会社に支払うお金です。
  融資時に一括支払い、金利に上乗せして支払い、無料など金融機関によって異なります。
• 印紙税
  物件の「売買契約書」に貼る印紙代。
  契約書に記載された金額によって印紙の額が決まります。
  また、住宅ローンを借りる時の「金銭消費貸借契約書」に貼る印紙代。
  契約書に記載された金額によって印紙の額が決まります。
• 登録免許税
  登記手続きの際に必要となる税金。
• 司法書士報酬
  登記の手続きを司法書士に依頼した場合の報酬です。
  ※50,000～100,000円前後
• 火災保険・地震保険料
  購入した物件に対して保険加入が必要なときに支払うお金です。
  補償内容や保険期間などにより金額は変わります。
• 不動産取得税
  取得した年に一度だけ支払う税金
  物件取得後、約3ヶ月～6ヶ月後に都道府県から納税通知書が送付される。
• 固定資産税、都市計画税
  毎年1月1日現在の不動産の所有者に対して課税される税金で、4月～6月頃にその不動産がある市区町村役場から1年分の納付書が届きます。（購入後に毎年かかる税金）
• 引っ越し費用

申込時点での解約については違約金は発生しません。
不動産購入申込書は、買いたい意思を売主さまへ伝えるだけのもので、法的拘束力はありません。
また、申込金を支払っている場合も、全額返金してもらうことができます。

違約金は買主さま都合と売主さま都合とで、金額は変わりますが発生します。
買主さま都合であれば、契約時に支払った手付金を放棄することで可能となりますが、契約書に記載されてある「手付解除期日」を超えてからのキャンセルは、違約金を請求されてしまいます。
売主さま都合であれば、買主さまへ受領した手付金と同額の合計額を支払わなければなりません。

一般的に、違約金の相場は売買代金の10％～20％になり、売主さまと買主さまで支払い方法が変わります。
◆売主さまの場合、受け取った手付金を買主さまへ返還し、さらに違約金を支払います。
◆主さまの場合、違約金から支払った手付金分を差し引いて支払います。
例えば、違約金の額が300万円で、手付金が200万円だった場合
◆売主さまが買主さまへ支払う額は計500万円（違約金300万円＋手付金200万円）
◆買主さまが売主さまへ支払う額は手付金が戻らず計100万円（違約金300万円－手付金200万円）

住宅ローンを利用する場合、売買契約を無効とするローン特約というものがあります。
金融機関の審査は売買契約成立後に行われますので、審査が通らなかった場合は契約が進めません。
その場合、買主さまはローン特約で定めた期日内であれば契約を無効にでき、手付金も返金してもらうことができます。

居住用財産を売却した場合、一定の要件を満たすと税務上の特例を適用することが可能です。

■譲渡益が発生した場合の特例

• 居住用財産を売却した場合の3,000万円特別控除
• 所有期間が10年超の居住用財産を売却した場合の軽減税率
• 特定の居住用財産を売却した場合の買いかえの特例

■譲渡損が発生した場合の特例

• 居住用財産の買いかえ等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
• 特定居住用財産の譲渡損益の損益通算及び繰越控除の特例

確定申告の際にはぜひ利用するようにしましょう。（※利用には適用条件がありますので国税庁HPをご確認ください。）

売却した年の翌年に、確定申告をする必要があります。
通常、年末調整で納税しているサラリーマンの方も確定申告が必要になります。
申告手続きは税理士に依頼するか、ご自身でされるかになります。
申告書の書き方については、各税務署で無料相談を実施しています。

固定資産税は、その年の1月1日現在の所有者に課税されることから、1年分の支払いを所有者あてに請求されます。
そのため、引渡し日を基準日として、固定資産税を日割り計算した金額を買主さまからいただき、買主さまの代わりに支払うことが一般的です。

不動産を売却する際、「いくらで売れるか？」ということにばかり目が行きがちですが、売却時には諸費用や税金（住民税を含む）がかかります。
住民税は、確定申告後に住民税納付書が市町村から送付されてくるので、指定の金融機関にて支払うことになります。
住民税の課税のタイミングは、売却した年の翌年になります。
住民税の納付タイミングは各市町村によって異なりますが、6、8、10月、翌年1月と4期に分けて、売却した翌年の5月以降に納税通知書が送付されます。

納付方法は、「特別徴収」と「普通徴収」があります。
給与所得者（特別徴収）については、6月から翌年5月までの毎月の給料から徴収されます。
その他（普通徴収）の方については、市町村から送付される納税通知書で、年4回に分けて納めます。

相被相続人が亡くなられたら、死後7日以内に死亡診断書とともに死亡届を役所に提出します。
葬儀や、世帯主の変更届、金融機関への連絡や公共料金の解約・名義変更などの沢山の手続きと並行して、相続の手続きや話し合いも実行していかなくてはなりません。
すべての相続人が納得する「平等な相続」は難しく、親族間のトラブルにもつながりかねないため、まずは遺言書の確認、相続人の調査、遺産の確定と、確実に進めていきましょう。
弁護士や司法書士などの専門家に委託するのも有効な手段です。

遺産分割協議

相続によって不動産を取得するのは、自分1人だけとは限りませんので、兄弟などほかに法定相続人がいれば、遺産分割協議を行います。
協議が終わり分割内容が確定したら、「遺産分割協議書」を作成します。
「遺産分割協議書」に相続人全員の署名捺印が必要になりますが、必ずしも直接会っていただく必要はございません。
（郵送でのやり取りも可）

相続登記

相続によって取得した不動産を売却するには、必ず相続登記によって不動産の名義を自分の名義に変更する必要があります。
登記手続きはご自身で行うこともできますが、相続の種類によって複雑な手続きで非常に手間がかかる場合もございます。
手間や安心な手続きを考慮して、弁護士や司法書士などの専門家に依頼する方が多いです。

不動産業者に売却の仲介を依頼する

相続登記手続完了後は、一般の不動産売却の流れと同じになります。
所有者となった相続人が売主さまとなり、不動産業者と媒介契約を交わし、売却に向けて進めていきます。

売却後は確定申告をする

無事に売却ができましたら売却代金を相続人で分割します。
売却によって利益が発生した場合は、確定申告によって「譲渡所得税」という税金を納める必要があります。
逆に売却によって損失が発生してしまった場合には、確定申告する義務はありませんが、その損失を給与所得など、他の所得と損益通算することもできるため、損失が発生してしまった場合でも確定申告はしておくことをお勧めします。

まず、前提として売却に関して夫婦同意のもということになりますが、契約書や登記手続に必要な書類の調印を原則本人が行う必要がありますので、実印や印鑑証明書などをそれぞれ用意する必要があります。

お引渡の前日までは売主さまの負担となりますので、お引渡の前日に契約解除になるよう手続きを行います。
タイミングとしては引き渡し日が確定した後に手続きを行うのが望ましいです。
一度、仲介している不動産会社へ相談されることをお勧めします。

原則、空家の状態で引き渡すこととなっておりますので、売主さま負担で処分となります。

処分方法としては、引越し業者に引き取ってもらったり、リサイクルショップに売却したり、ご家庭の不燃ごみ回収日に少しずつ処分するなどの方法があります。